Impugnazione delle delibere condominiali

La Seconda Sezione della Corte Cassazione (ord. n. 21220/10) torna a chiedere l’intervento delle Sezioni Unite. Sono passati poco piu’ di due mesi dalla loro pronuncia sulle tabelle millesimali che già si pone alla loro attenzione un’altra questione. Questa volta il richiesto intervento e’ relativo alla forma dell’atto d’impugnazione della delibera condominiale: citazione, ricorso o, come sostiene l’orientamento oggi maggioritario, entrambi? Il tutto nasce da un contrasto sul significato da attribuire al termine ricorso contenuto nell’art. 1137 c.c. Si tratta di una questione tecnica, che riguarda soprattutto giudici ed avvocati, ma che e’ in grado d’incidere e non poco sulla certezza del diritto in ambito condominiale. Sapere con certezza come impugnare una delibera, soprattutto per le fasi iniziali del procedimento, vuol dire imprimere alla controversia una velocita’ differente (maggiore rapidita’ con il ricorso piuttosto che con la citazione). Laddove si dovesse arrivare ad una sentenza chiarificatrice si tratterebbe dell’ennesimo intervento delle Sezioni Unite ormai sempre piu’ protagoniste di una rilettura delle carenti e poco chiare norme condominiali. (Alessandro Gallucci, legale Aduc)

Immobili. Impugnazione delle delibere condominiali

Il Tribunale di Salerno, con una sentenza del 30 gennaio 2010 relativa alle modalita’ di contestazione delle delibere condominiali, torna ad occuparsi delle conseguenze nel caso di errore nella scelta del mezzo d’impugnazione o di opposizione tardiva. Non e’ raro sentir dire che si ci e’ opposti ad una delibera condominiale  inviando una raccomandata all’amministratore. Il Tribunale di Salerno ribadisce, contrariamente a quanto appena detto, che l’unico modo d’impugnare una deliberazione condominiale e’ il ricorso all’Autorita’ Giudiziaria, da presentarsi nella generalita’ dei casi (l‘eccezione e’ quella delle delibere nulle impugnabili in ogni tempo) entro 30 giorni dalla decisione (per i dissenzienti) o dalla sua comunicazione (per gli assenti). Nella sentenza si sottolineano, inoltre, le due principali conseguenze nel caso di mancata impugnazione o d’impugnazione tardiva: a) obbligatorieta’ della deliberazione per tutti i condomini; b) impossibilita’ di agire contro l’amministratore per i provvedimenti presi e ratificati dall‘assemblea. Secondo il Tribunale, infatti, le delibere che approvano l’operato dell’amministratore lo mettono al riparo da eventuali azioni di responsabilita’. (Alessandro Gallucci, legale Aduc)

Ripartizione spese condominiali

Con una recentissima sentenza (n. 657 del 18 gennaio 2010), la Corte di Cassazione si e’ occupata  di spese condominiali, ripartizione deliberata dall’assemblea di condominio e delle conseguenze nel caso di scelta di un criterio errato. Una decisione utile a fare chiarezza sulle conseguenze di scelte sbagliate sopratutto in un periodo, come quello attuale, in cui si svolgono le riunioni condominiali per l’approvazione del rendiconto consuntivo. Secondo i giudici se l’assemblea sceglie uno dei criteri previsti dalle tabelle millesimali, ma questo e’ sbagliato in relazione al caso concreto, il condomino dissenziente puo’ impugnare la delibera. Si pensi, per fare un esempio, al caso in cui in riunione si decida di usare la tabella per le spese delle scale per ripartire i costi di rifacimento della facciata. In questo caso, chi non si trova d’accordo con la decisione assembleare potrà impugnarla per farla annullare. Il condomino dovrà proporre un’azione giudiziaria, tassativamente entro 30 giorni dall’adozione della deliberazione, se era presenta ma dissenziente, o entro 30 giorni dalla comunicazione se era assente. Secondo la Cassazione, in sostanza, questo vizio della delibera e’ meno grave di quello che ricorre quando l’assemblea delibera una ripartizione delle spese sulla base di un criterio nuovo non previsto dalle tabelle. In quest’ultimo caso, infatti, la deliberazione sarebbe nulla se non adottata con l’unanimita’ dei consensi di tutti i partecipanti al condominio.