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“Robeco: per i REIT siamo ai tempi supplementari?”

Posted by fidest press agency su martedì, 10 Maggio 2022

A cura di Peter Van der Welle, strategist del team Multi Asset di Robeco. I REIT (Real Estate Investment Trust) – un tipo di fondo comune che investe in ogni genere di immobile, dai centri commerciali ai grattacieli ai nuovi progetti abitativi – sono strumenti sempre molto apprezzati dagli investitori con un orientamento più difensivo. Oltre ad essere garantiti da infrastrutture immobiliari, generano anche cash flow regolari attraverso i canoni di locazione.Tuttavia, il forte aumento dell’inflazione, i rialzi dei tassi, il quantitative tightening e le tensioni geopolitiche causate in primo luogo dalla guerra in Ucraina hanno dato vita a una tempesta perfetta che richiede un approccio più prudente.Vediamo quattro motivi per cui il deterioramento economico può insinuarsi nella mente degli investitori. In primo luogo, con il protrarsi del conflitto in Ucraina, l’elevata probabilità di un boicottaggio dell’energia russa da parte dell’UE accresce il rischio di coda di una recessione immediata nell’eurozona. In secondo luogo, le banche centrali hanno dovuto svegliarsi dal loro torpore, poiché l’inflazione continua a sorprendere al rialzo sia per velocità che per ampiezza. La stretta monetaria aggressiva che la Fed si accinge ad attuare per raffreddare le pressioni inflazionistiche (cicliche) potrebbe inasprire le condizioni finanziarie e causare un calo dei prezzi degli asset superiore a quanto giustificato da una tipica correzione di metà ciclo.Terzo, il forte appiattimento della curva dei rendimenti dei Treasury segnala che ci stiamo avvicinando alla fase di rallentamento del ciclo economico, in cui il pricing power delle aziende potrebbe presto toccare un picco, poiché la capacità di innalzare i prezzi netti di venditaè superata dai rialzi persistenti dei costi degli input. Infine, la recente decelerazione della crescita in Cina a causa dell’alta intensità dei lockdown nei principali centri manifatturieri potrebbe ripercuotersi sulla crescita globale nei prossimi trimestri attraverso le interruzioni delle catene di fornitura o il deprezzamento del renminbi.Come affrontare dunque questi rischi? Gli attuali timori sulla crescita potrebbero spianare la strada alle prese di profitto e/o alla riduzione del rischio, nonché alla ricerca di una maggiore diversificazione, poiché la marea della liquidità in eccesso tende a recedere proprio quando l’andamento stagionale delle azioni diventa negativo.Possiamo dire quindi che i REIT sono ancora una “scommessa sicura”? A nostro avviso la fase ottimale per la performance dei REIT è passata; tuttavia, finché la tendenza stagflazionistica dell’attuale contesto macro non culmina in una vera e propria contrazione dell’attività reale, l’asset class ha ancora qualcosa da offrire. Con una combinazione di crescita e inflazione caratterizzata da una decelerazione del dinamismo economico nella fase espansiva e da un’inflazione superiore al 3% (la situazione che ci aspettiamo di osservare nei prossimi 6-12 mesi), i REIT tendono a sovraperformare le azioni globali. Questo andamento dei rendimenti avvalora l’idea condivisa che i REIT siano un investimento più difensivo, con capacità di copertura dall’inflazione. Eppure, a giudicare dalla netta correlazione positiva con la performance relativa dei titoli ciclici rispetto ai difensivi, i REIT si comportano in pratica più come asset ciclici. Presentano quindi un’elevata correlazione con l’attività economica, il che li rende vulnerabili alle contrazioni economiche, specialmente quelle che sfociano in una recessione. Un altro problema è che la maggior parte del settore immobiliare necessita di finanziamenti – dai comuni mutui ipotecari alle obbligazioni corporate emesse per costruire centri commerciali o grattacieli – e i tassi d’interesse sono in aumento. I costi di finanziamento per l’asset class dovrebbero salire, ma riteniamo che questo processo sarà piuttosto graduale. Negli ultimi anni l’allungamento delle scadenze del debito favorito dai tassi d’interesse eccezionalmente bassi ha ridotto la suscettibilità dei REIT a un improvviso rialzo dei costi di finanziamento. La loro capacità di resistere a un aumento degli oneri finanziari nel breve termine è ancora intatta, data la discreta capacità di generazione di cash flow sottostante a questi strumenti. I REIT globali evidenziano attualmente una leva finanziaria non eccessiva, con un rapporto debito netto/patrimonio netto di 0,85. Inoltre, con un tasso di copertura degli oneri finanziari di 4,5, i REIT hanno una buona capacità di gestire un onere debitorio crescente. Se consideriamo singole metriche di valutazione come lo sconto rispetto al valore patrimoniale netto, l’asset class presenta valutazioni eque. (abstract)

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