Fidest – Agenzia giornalistica/press agency

Quotidiano di informazione – Anno 34 n° 276

Real estate in tempo di inflazione

Posted by fidest press agency su sabato, 2 luglio 2022

A cura di Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate e Gestore del fondo Pictet – Elevation Core Plus. L’aumento dei prezzi è adesso una preoccupazione globale. E quando l’inflazione si impenna, non sono tanti i posti dove gli investitori possono trovare rifugio. Un riparo parziale può essere offerto dal settore immobiliare, soprattutto in un contesto in cui c’è molta incertezza non solo per quanto riguarda inflazione e crescita, ma anche per questioni commerciali, di geopolitica o legate al Covid. Nei momenti di turbolenza economica, solitamente si guarda ai beni reali (tra cui il mattone) in quanto riserve tangibili di valore. La stessa logica viene utilizzata quando l’inflazione aumenta in modo vertiginoso. Certo, gli immobili non sono una copertura perfetta contro le pressioni inflazionistiche. Nel lungo termine, però, i valori degli affitti e delle proprietà tendono ad aumentare insieme agli altri prezzi, facendo sì che i rendimenti degli investimenti immobiliari mostrino una correlazione positiva con l’inflazione.Naturalmente, nessun periodo storico è uguale all’altro. Ad ogni modo, riteniamo che le circostanze attuali forniscano uno scenario favorevole per il real estate, in particolare se confrontato con quello di altre classi di attività. Le ragioni sono svariate. In primo luogo, sebbene la crescita globale abbia rallentato, nella maggior parte dei settori, si registra una domanda latente di immobili commerciali e residenziali. In secondo luogo, sebbene vi sia incertezza sul fatto che le banche centrali siano in grado di trovare il giusto equilibrio tra controllare l’inflazione ed evitare la recessione, c’è ampio consenso su un punto: l’inflazione dovrebbe essere superiore ai rialzi dei tassi di interesse, soprattutto in Europa. Questo squilibrio è positivo per i governi fortemente indebitati, in quanto svaluta efficacemente il loro onere debitorio. È utile anche per il comparto immobiliare, poiché l’inflazione contribuisce a far salire gli affitti, mentre il costo dei finanziamenti aumenta a un ritmo più moderato. Questa dinamica dovrebbe, a sua volta, contribuire a mantenere un tetto al cosiddetto cap rate (il rendimento di un immobile, misurato come rapporto tra il reddito operativo netto e il valore della proprietà) e supportare i prezzi degli immobili. Anche la flessibilità dei prezzi è importante. Il settore alberghiero si distingue in questo senso, con la possibilità di adeguare il prezzo delle camere d’albergo, ad esempio, su base giornaliera. Naturalmente, molto dipende dal fatto che i consumatori accettino i prezzi stabiliti e, per questo motivo, riteniamo che la ripresa nell’alberghiero non sarà uniforme. Tuttavia, la domanda latente dopo due anni di lockdown e restrizioni dovuti alla pandemia ci fa credere che alcuni segmenti, in particolare quelli di alto livello, dovrebbero reggere bene.La situazione è più complicata nel comparto residenziale. L’aumento dei costi influisce anche sulle fatture per la manutenzione e per la riparazione delle proprietà esistenti. Nell’eurozona, questi costi sono cresciuti molto più rapidamente dell’inflazione headline e degli affitti. L’orizzonte d’investimento è importante. Chi investe per 15 anni gode del lusso relativo del tempo per dare meno peso alle attuali pressioni sui prezzi e concentrarsi sul potenziale a lungo termine del proprio investimento. Chi invece investe su un orizzonte di cinque anni, ad esempio, è sotto una maggiore pressione, ma ha ancora un certo margine di manovra rispetto al sentiment a più breve termine che domina i mercati obbligazionari o azionari. (abstract)

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