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Quotidiano di informazione – Anno 31 n° 275

Posts Tagged ‘condominio’

Condominio e amministratori

Posted by fidest press agency su sabato, 25 giugno 2016

CondominioÈ da almeno un anno che lamentiamo – nell’interesse dei consumatori e degli utenti, ma anche degli amministratori (le loro associazioni di categoria non sono interessate al problema?) – le scorrettezze degli operatori del settore della formazione degli amministratori condominiali. Corsi di formazione iniziale (che riguardano le nuove leve) e di formazione periodica (che riguardano i professionisti in attività) organizzati e svolti con eccessiva disinvoltura – o forse sarebbe meglio dire spregiudicatezza – senza la possibilità che tali comportamenti siano, poi, censurati da alcun organo amministrativo. Motivo? Il regolamento che disciplina la formazione ed i controlli (decreto ministeriale n. 140 del 2014) non prevede controlli e sanzioni. Ragioni di contenimento della spesa pubblica, si dice; con buona pace dello Stato di diritto e gran sollievo per i praticoni di turno. L’ultima “moda” (in ordine di tempo) è quella di consentire lo svolgimento dell’esame dei corsi in questione in modalità telematica (cosa chiaramente vietata dall’art. 5 del decreto ministeriale), sfruttando malamente una nota ministeriale di risposta a dei quesiti posti da Confedilizia al Ministero della Giustizia (1). Già, proprio lo stesso Ministero che davanti alle nostre richieste di chiarimento rispetto a questa ultima mala pratica ha fatto spallucce, affermando che esso non è deputato a fornire chiarimenti rispetto al testo del decreto (sic!). Eppure la gravità della situazione è evidente: chi conclude i corsi in questo modo rischia di avere in mano un pezzo di carta senza alcun valore legale! Nell’evidente situazione di empasse e danno per i cittadini, i Senatori Bottici, Bertorotta, Puglia , Donno, Mangili, Cappelletti , Giarrusso, Moronese, Lezzi, Paglini, Santangelo, Montevecchi, Taverna, in data 21 giugno 2016, hanno presentato un’interrogazione parlamentare a risposta scritta rivolta al Ministro della Giustizia: lo scopo è quello di provocare un intervento chiarificatore del Ministero che possa essere d’aiuto a tutti, anche a quelle associazioni e quegli enti di formazione del settore condominiale che, pur operando correttamente, preferiscono non alzare la voce davanti alle scorrettezze dei loro “vicini”, per chissà quale motivo… (Alessandro Gallucci, legale Aduc)

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Revisione materia condominiale a giudici di pace

Posted by fidest press agency su mercoledì, 27 aprile 2016

Condominio“La riforma organica della magistratura onoraria e dei giudici di pace è un altro tassello importante di quel piano di riforme del Governo in materia di giustizia volte ad efficientare e modernizzare il sistema e a mettere tutti gli operatori nelle condizioni di esercitare al meglio il loro lavoro, nell’interesse supremo dei cittadini” lo dichiara Nino Marotta, capogruppo di Area popolare in commissione Giustizia alla Camera. “In questo senso, consideriamo positiva l’apertura del Governo, attraverso le parole del sottosegretario Cosimo Ferri oggi in Aula, a circoscrivere gli interventi dei giudici di pace in materia condominiale, in sede di attuazione della delega. Area popolare ha condotto una battaglia in commissione affinché non tutta la materia condominiale, che attiene anche a contenziosi di grande rilievo, venisse affidata ai giudici di pace ed in questo senso abbiamo presentato un ordine del giorno. Giudichiamo positivamente l’apertura del Governo e vigileremo affinché tenga fede all’impegno assunto oggi in Aula” conclude.

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Formazione amministratori di condominio, scegliere bene per evitare sorprese

Posted by fidest press agency su martedì, 16 giugno 2015

CondominioL’organizzazione di corsi di formazione iniziale per amministratori di condominio rappresenta uno dei maggiori business sulla formazione professionale che si sta sviluppando in questi ultimi anni.Il tutto nasce dall’approvazione della legge n. 220/2012, la così detta riforma del condominio, che ha stabilito la necessità della frequenza di un corso di formazione iniziale per l’assunzione degli incarichi di amministrazione condominiale da parte di chi ha iniziato quell’attività a partire del 2013.
Ricordiamo che è esentato dalla frequenza di questo corso il così detto amministratore interno e chi ha amministrato per almeno un anno nel triennio 18 giugno 2010 – 18 giugno 2013.Fino all’entrata in vigore del d.m. n. 140/2014 (dedicato per l’appunto alla disciplina dei corsi di formazione e dei formatori in tale materia), è stato un proliferare di corsi più o meno utili. Dopo il 9 ottobre 2014 (data di entrata in vigore del decreto ministeriale) la situazione è leggermente cambiata anche se la scelta del corso migliore resta sempre un’attività molto delicata; l’assenza di uno specifico sistema di controlli preliminari e di sanzioni da parte del Ministero della Giustizia, rende seriamente complicato ottenere il rispetto di un provvedimento (il d.m. n. 140/2014) già di per sé molto lacunoso.
Il problema sta nel fatto che moltissimi operatori del mercato della formazione non hanno la benché minima cognizione di causa della materia condominiale e altrettanti attori del settore condominiale utilizzando questi corsi come forma di finanziamento della propria attività, senza badare molto al contenuto ed allo scopo reale che, ricordiamolo, dovrebbe essere quello di immettere sul mercato persone preparate.
Non è raro, per chi si approccia al settore, imbattersi in associazioni di categoria che dell’associazione hanno soltanto la forma giuridica, ma che in realtà sono vere e proprie aziende il cui fine ultimo non è l’azione per la tutela dei diritti dell’associato o l’ausilio alla sua attività professionale, ma altro, leggasi utile .
Come scegliere, allora, il corso di formazione iniziale da seguire e chi evitare a priori?
In un precedente approfondimento sull’argomento abbiamo evidenziato che rispetto ai corsi di formazione iniziale non è da escludersi, anzi in alcuni casi è certo, che a questi contratti debbano applicarsi le norme previste a tutela dei consumatori
Quando si applicano queste norme? Sicuramente quando lo scopo di chi decide di frequentare il corso non è iniziare l’attività di amministratore condominiale, ma lo vuole seguire per cultura personale. Sono le stesse associazioni di categoria (ed enti di formazione) ad affermare che i corsi sono aperti anche ai condòmini che vogliono imparare a difendersi dall’amministratore di cui non si fidano o comunque per ampliare il proprio bagaglio di conoscenza specialistica. Anche in altre circostanze, comunque, non è si può escludere a priori l’applicazione di questa disciplina. Come dire: bisogna valutare caso per caso.
È bene quindi che dichiariate per iscritto all’organizzatore del corso l’intenzione con la quale vi state iscrivendo al corso. Se questo dovesse rifiutarla chiedendovi di dichiarare, contrariamente al vero, che state frequentando il corso per iniziare l’attività di amministratore, meglio lasciarlo perdere: chi non vuole applicare le norme dettate per la tutela del consumatore (davanti ad un consumatore) è soggetto da evitare.
Quando si applica la disciplina prevista a tutela del consumatore? Due esempi:
a) nell’ipotesi di corsi on-line, acquistati fuori dai locali commerciali (o fuori dalle sedi di associazione) e in internet, è necessario che sia previsto il diritto di recesso a favore del consumatore. Non prevederlo non vuol dire escluderlo, ma commettere un illecito sanzionabile a livello amministrativo, salvo il diritto di esercitarlo comunque ove ne ricorrano le condizioni;
b) nell’ipotesi di corso con lezioni frontali è bene evitare quelle organizzazioni che richiedono acconti senza prevedere un data certa per l’inizio del corso o quanto meno una data entro la quale poter recedere se il corso non è iniziato. Gli enti e le associazioni che nel modulo d’iscrizione prevedono che “l’avvio del corso potrà essere prorogato dall’organizzatore a suo insindacabile giudizio”, senza consentire al consumatore di svincolarsi, impongono una condizione vessatoria come tale punibile con una sanzione amministrativa e di per sé inefficace. Ciò, a determinate condizioni, vale anche se ad acquistare non è un consumatore.
Diffidate, infine, da quegli enti associativi che, messi a conoscenza della vostra intenzione di partecipare al corso per motivi di cultura personale, vi chiedano pedantemente, o addirittura impongano, l’iscrizione all’associazione per uno o più anni. Questo modo di fare è il classico espediente per accaparrarsi un’entrata economica. Se l’iscrizione non è voluta, chi organizza il corso può scomputarla dalla quota e se non lo fa, è meglio girare al largo e cercare altri corsi. Se, poi, l’iscrizione è gratuita, fate in modo che tempi e modalità di recesso dal vincolo associativo siano chiaramente indicati nel contratto o comunque rifiutatela; se non possibile e proprio non volete sapere d’iscrivervi, cambiate aria.
Requisiti dei formatori e dei responsabili scientifici. Il decreto ministeriale n. 140/2014 specifica che solamente alcune persone possono assumere l’incarico di formatore e/o di responsabile scientifico. In breve: l’ente formatore sceglie il responsabile scientifico che ha il compito di certificare la rispondenza del corso ai criteri indicati per il suo svolgimento (in termini di forma e contenuto), nonché l’onorabilità e la competenza dei formatori.
Evitate come la peste quegli enti che nelle varie iniziative di promozione dei corsi non indicano quanto meno il nome del responsabile scientifico ed il programma dettagliato del corso o comunque che se ne escano con soluzioni del genere “responsabile scientifico, formatore e argomenti del corso verranno comunicati direttamente ad iscrizione avvenuta”. Non si acquistano scatole chiuse e questo comportamento è indice di grave improvvisazione da parte di chi organizza. Chi acquista sta comprando un corso e ha diritto di sapere come e da chi esso è tenuto, essendo tali informazioni parte fondamentale del contratto; ciò tanto che a concluderlo sia un consumatore, tanto che sia chi vuole esercitare l’attività di amministrazione condominiale.
Ultimo elemento, non fondamentale, ma comunque da valutare è rappresentato dall’organizzazione dell’ente il corso. Se si tratta di una società è chiaro lo scopo di lucro e quindi c’è poco da comprendere: chi organizza il corso lo fa anche e soprattutto per ottenere un utile e quindi è sufficiente che rispetti le regole che abbiamo appena indicato. Se si tratta di associazione è bene comprendere se i responsabili locali, quelli con i quali solitamente ci si interfaccia, siano organi dell’associazioni o più semplicemente dei mandatari o collaboratori. Nulla d’illegale per carità, ma a differenza di un delegato locale, che ha il compito di promuovere l’attività associativa (che è per legge no-profit), il mandatario ha lo scopo principale di compiere atti giuridici per conto del suo rappresentato e quindi nel caso specifico di vendere corsi per averne un ritorno economico. Per capire come sono strutturate le associazioni, basta guardare i loro siti internet (non mancano quelle che cercano “agenti mandatari” o che parlano genericamente di collaboratori, un dirigente locale è un associato e non è collaboratore o mandatario). La specificità delle associazioni professionali di categoria, così come individuate dalla legge n. 4 del 2013, richiederebbero altra organizzazione.
Così fosse sebbene non sia necessario evitarle come per gli altri motivi, è comunque utile sapere che in alcuni casi questo modo di operare è il preludio a continue future sollecitazioni ad acquistare altri servizi, venduti sempre da quella compagine associativa e che la forma associativa è stata scelta forse più per motivi fiscali che per i reali scopi cui dovrebbero dedite le associazioni. Ricordiamo che anche la frequenza del corso finalizzata all’esercizio probabile (futuro e non certo) dev’essere considerata soggetta alla disciplina del codice del consumo (si pensi agli studenti universitari).
Chiediamo, infine, a tutti gli operatori del settori di rispettare i diritti dei corsiti adottando quelle poche indicazioni che abbiamo fornito in questo approfondimento: si tratta di accorgimenti utili e doverosi; utili perché consentono un rapporto contrattuale corretto e trasparente e doverosi perché comunque imposti dalla legge.
(Alessandro Gallucci, legale Aduc)

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Detrazioni fiscali sulla casa 2015: scheda pratica dell’Aduc

Posted by fidest press agency su domenica, 1 marzo 2015

tassePer il 2015 sono state confermate le detrazioni fiscali sugli interventi edilizi, sia quella del 65% sugli interventi di riqualificazione energetica sia quella del 50% sulle ristrutturazioni e il bonus arredi collegato.E’ stata la Legge di Stabilità 2015 a modificare le norme che invece prevedevano che per il 2015 ambedue subissero una riduzione, la prima dal 65 al 50% e la seconda dal 50 al 40%.Viene confermato che la detrazione del 65% rimarrà tale anche per gli interventi relativi a parti comuni condominiali. Inoltre, in aggiunta a quanto previsto per il 2014 la detrazione riguarderà:
– l’acquisto e la messa in opera di schermature solari effettuati nel 2015, per un massimo della detrazione di 60.000 euro. Nella categoria rientrano (si veda l’allegato M del D.lgs.311/2006) le tende esterne, le chiusure oscuranti, i dispositivi di protezione solare in combinazione con vetrate.
– l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, sostenute nel 2015 fino ad un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.
Si ricorda anche che riguardo alla detrazione del 65% dal 13/12/2014 e’ abrogato l’obbligo, in caso di lavori pluriennali, della comunicazione all’Agenzia delle entrate.
Per quanto riguarda le ristrutturazioni edilizie e’ confermata per tutto il 2015 sia la detrazione del 50% sia quella più alta (del 65%) nel caso di lavori per l’adozione di misure antisismiche effettuati su immobili posti in zone ad alta’ pericolosità sismica adibiti ad abitazione principale o ad attività produttiva.Da citare anche, pur se ininfluente per chi fruisce delle detrazioni, l’innalzamento dal 4 all’8% della ritenuta che le banche (o la posta) trattengono sui bonifici a titolo di acconto sulle imposte dovute dalle imprese che svolgono i lavori.
In ambito diverso rappresenta una totale novità l’introduzione di una deduzione fiscale (dal reddito complessivo dichiarato) pari al 20% applicabile nel caso di acquisto di immobile residenziale avvenuto negli anni dal 2014 al 2017 con destinazione dello stesso in affitto entro sei mesi per un periodo minimo di otto anni. L’immobile deve avere determinate caratteristiche (tra cui la classe energetica A o B) così come il rapporto di affitto (il canone ha dei limiti e l’inquilino non può essere un parente di primo grado). Tutto dovrà essere specificato in un decreto ministeriale di prossima emissione.
Un’ultima precisazione sull’Iva applicabile alle ristrutturazioni edilizie: non e’ stata ripresa nella Legge di Stabilità 2015 la normativa precedentemente già stralciata che la portava dal 10% al 4% (Sblocca Italia, Dl 133/2014). L’iva quindi rimane al 10%.(Rita Sabelli, responsabile Aduc per l’aggiornamento normativo)

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Gli italiani non pagano il condominio

Posted by fidest press agency su venerdì, 25 luglio 2014

Policlinico Caserta Nov 2010Sul mercato delle locazioni si fa avvertire in modo sempre più pesante la morosità delle spese condominiali, e non più soltanto il mancato pagamento dei canoni di affitto. Un aumento che rispecchia il protrarsi del difficile momento che sta attraversando l’economia italiana e che l’osservatorio di “Affitto assicurato”, società specializzata nel rilascio di contratti a tutela delle obbligazioni derivanti da contratti di locazione, stima in un + 33% sullo stesso periodo del 2013, e che si attesta su base nazionale al 23% con un ritardo medio di 7 mesi.
«Il mancato pagamento delle spese condominiali è un’ulteriore riprova delle difficoltà in cui si dibattono molte famiglie italiane –commenta Claudio De Angelis, responsabile brand Affitto Assicurato–. Se negli ultimi anni si era assistito a un’impennata nella morosità sui canoni d’affitto, con un aumento, di conseguenza, delle procedure di sfratto, negli ultimi mesi abbiamo registrato una crescita decisa di richiesta per mancato pagamento delle spese condominiali.Questo trend ha fatto crescere l’esigenza di maggiori garanzie da parte dei proprietari degli immobili locati, perché nel caso l’inquilino non paghi, l’amministratore provvede a riscuotere le spese condominiali dal condomino, ossia dal proprietario dell’appartamento locato. Quest’ultimo, soltanto in seguito, nella sua veste di locatore, potrà richiedere all’inquilino il rimborso della quota di spese posta dalla legge a suo carico».

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Condominio: formazione amministratori

Posted by fidest press agency su mercoledì, 4 dicembre 2013

Tra le più importanti novità introdotte dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012), ve n’è una che è stata particolarmente attesa: il riferimento ai requisiti professionalizzanti per assumere l’incarico di amministratore di condominio. A partire dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma) per esercitare quest’attività (tranne per ben specifiche eccezioni) si chiede la frequenza di un corso iniziale e di corsi di formazione periodica: la norma che impone tale obbligo è l’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Chi può tenere i corsi? Quale durata devono avere? Che vuol dire formazione periodica? Tutte domande senza risposta certa. Non ci si lasci abbindolare da chi accosta le norme sulla formazione degli amministratori a quelle contenute dalla legge sulle così dette professioni non regolamentate (cfr. legge n. 4/2013): le leggi non si integrano tra di loro, tant’è che lo stesso Governo sta
pensando a degli interventi risolutivi.Insomma sembrerebbe il classico caso di una norma in attesa di attuazione concreta.In questo contesto (come possiamo dimostrare carte alla mano) non mancano associazioni di amministratori che, forse pensando più al proprio business, specificano che i corsi devono essere frequentati pena l’impossibilità di amministrare e, in alcuni casi, propagandano il loro corso come quello specificamente dettato per tale esigenza, in virtù del possesso di certificazioni ministeriali che gli conferiscono maggior valore.
Grazie alle tante segnalazioni che ci stanno arrivando, stiamo valutando la correttezza del comportamento di queste associazioni in relazione alle norme dettate dal codice del consumo, per considerare se sia opportuno investire l’Antitrust della vicenda.
Invitiamo i consumatori e tutti gli aspiranti amministratori ad inviarci tutto il materiale utile riguardante il comportamento delle varie associazioni rispetto alle informazioni fornite in merito alla obbligatorietà dei corsi, nonché quelle associazioni di categoria che non si comportano in tal modo, a segnalarci quelle scorrette.

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Condominio e tabelle millesimali

Posted by fidest press agency su giovedì, 26 agosto 2010

La tanto attesa notizia alla fine è arrivata. Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010, contrariamente a quello che era l’indirizzo giurisprudenziale fino ad ora dominate, hanno stabilito che per l’approvazione delle tabelle millesimali, conformi ai parametri legali di ripartizione delle spese, non è necessaria l’unanimità dei consensi essendo sufficiente l’approvazione a maggioranza. Il testo della sentenza non è ancora disponibile per tanto rimandiamo ad un prossimo approfondimento per lo specifico esame della pronuncia. Ad ogni modo la notizia pare di per se’ pare significativa. Gia’ nel testo dell’ordinanza di remissione alle Sezioni Unite (ord. n. 2568/09) sembrava chiaro che quella dell’approvazione a maggioranza fosse la soluzione preferibile. La Suprema Corte nella sua massima espressione ha fatto propri quegli auspici. Cio’ rendera’ molto piu’ semplice e meno dispendioso (in termini di tempo e di denaro) il procedimento d’approvazione e revisione delle tabelle millesimali conformi ai criteri legali. Una precisazione conclusiva, per quanto possa apparire frutto di eccessiva pignoleria, è doverosa: si è sentito dire che da oggi per l’approvazione delle tabelle millesimali sara’ necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e 501 millesimi. In realta’ come dice chiaramente il codice civile per l’approvazione del regolamento di condominio (cui sono allegate le tabelle) “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta’ del valore dell’edificio” (art. 1136, secondo comma, c.c.). Cio’ vuol dire che per la valida approvazione delle tabelle saranno sufficienti 500 millesimi.

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Condominio e mediazione

Posted by fidest press agency su martedì, 4 maggio 2010

Il d.lgs n. 28 del 4 marzo 2010 detta norme in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali. Si tratta di un provvedimento finalizzato, sostanzialmente, alla deflazione del carico giudiziario che, come abbiamo avuto modo di evidenziare in diverse circostanze, non  passa esente da critiche. Per quanto espressamente sancito dall’art. 5, primo comma, d.lgs n. 28/10 il tentativo obbligatorio di conciliazione riguarda anche le questioni inerenti il condominio.Vale la pena capire quali siano, in relazione al condominio negli edifici, le questioni per le quali tra circa un anno sara’ obbligatorio, prima d’intraprendere un’azione giudiziaria, esperire tale tentativo.Il riferimento e’ il primo comma dell’art. 5 d.lgs n. 28/10 a norma del quale “chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di condominio, diritti reali, […], […] […], […] e’ tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto […]. L’esperimento del procedimento di mediazione e’ condizione di procedibilita’ della domanda giudiziale”. Vale la pena, prima di entrare nello specifico valutare quali possano essere i riflessi in relazione ad un instaurando procedimento civile. Si tratta di una materia che, gioca forza, riguarda il condominio negli edifici. Si pensi ai casi in cui sia dubbio se una determinata cosa debba essere considerata di proprieta’ comune o di proprieta’ esclusiva, o ancora ai casi di usucapione di un bene comune o, per fare un altro esempio, alle questioni inerenti la configurabilita’ di una servitu’. In tutte queste ipotesi, si tratta, e’ evidente, di questioni in cui il condominio, alle volte, e’ solamente lo sfondo sul quale va ad instaurarsi il contenzioso. Francamente visto il tipo di questione (es. riconoscimento della proprieta’ di un bene che altri assume essere proprio) non si comprende quale possa essere l’utilita’ di un tentativo di conciliazione che, e’ utile ricordarlo, non e’ un arbitrato ma semplicemente un procedimento finalizzato a cercare un accordo bonario. Il ruolo del conciliatore, infatti, non e’ quello di un giudice (egli non esprime giudizi di valore sulla bonta’ delle argomentazioni delle parti) ma  quello di un mediatore (cerca di trovare i punti di contatto tra le parti ed eventualmente formula proposte al fine di fargli raggiungere un accordo). E’ intuibile, allora che non in tutte le materie inerenti di diritti reali questo tentativo possa avere uguale utilita’. A ben vedere, pero’, non e’ chiaro come l’esperimento del tentativo di conciliazione possa coordinarsi con le regole dettate in materia d’obbligatorieta’ ed esecuzione delle delibere condominiali. In effetti l’amministratore e’ tenuto ad eseguire la deliberazione assembleare che è obbligatoria per tutti i condomini. E’ pur vero che la deliberazione impugnata puo’ essere annullata dall’Autorita’ Giudiziaria pero’ nel caso della conciliazione non si giungera’ mai ad una dichiarazione d’invalidità della delibera ma, al massimo, ad una sua sostituzione con un accordo conciliativo. Si tratta del solito rompicapo giuridico (riguardante il condominio) che, piu’ che snellire, rischia di aumentare e non di poco il carico giudiziario. Quanto al termine di decadenza dei trenta giorni per l’impugnazione delle delibere lo stesso deve ritenersi sospeso per il periodo utile a esperire il tentativo di conciliazione che non puo’ durare per piu’ di quattro  mesi (artt. 5, sesto comma, e 6 d.lgs. n. 28/10). L’obbligatorieta’ di procedere alla mediazione non preclude l’esperibilita’ immediata delle azioni cautelari per ottenere la sospensione del deliberato. Il procedimento di mediazione non trova applicazione in relazione alle azioni di recupero del credito esercitate mediante ricorso per ingiunzione di pagamento “fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione” (art. 5, quarto comma, d.lgs n. 28/10). (fonte aduc in estratto)

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Assemblea di condominio

Posted by fidest press agency su martedì, 29 dicembre 2009

E’ uscita la nuova edizione della rubrica “Il Condominio”, pubblicata ogni due settimane sul sito dell’associazione. Il numero odierno presenta, commenta e “rende pratica” la recente sentenza della Cassazione (n.24456 del 19/11/2009) che ha ribadito come devono essere riportati a verbale i quorum deliberativi delle assemblee di condominio. Ogni discussione, in sede di riunione dei condomini si chiude con una votazione. Ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. “Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore”. In sostanza, ogni decisione adottata dall’assise condominiale deve essere trascritta nel cosi’ detto verbale d’assemblea che l’amministratore deve conservare e consegnare al suo successore nel caso di revoca o dimissioni. Nel trascrivere la decisione adottata e’ necessario rispettare alcuni requisiti di carattere formale utili ad evitare contestazioni che possano portare ad una dichiarazione d’invalidita’ della delibera. Con la sentenza n. 24456 del 19 novembre 2009, la Corte di Cassazione specifica, ribadendo il proprio consolidato orientamento, come debbono essere riportati a verbale i quorum deliberativi al fine di considerare legittima la deliberazione. Secondo i giudici e’ necessario che dal verbale sia desumibile, in modo inequivocabile, l’espressione di voto di ogni singolo partecipante alla riunione. Cio’ per due ordini di motivi: a) verificare che siano rispettate le maggioranze richieste dalla legge in relazione allo specifico punto all’ordine del giorno messo ai voti; b) valutare l’eventuale conflitto d’interessi dei votanti. Un esempio. La votazione relativa alla nomina dell’amministratore di condominio. Dal verbale, per permettere le verifiche summenzionate, dovranno risultare sia i nomi dei votanti che i quorum necessari alla nomina del professionista. Cosi’, nei casi di scelta dell’amministratore tra uno dei condomini (il c.d. amministratore interno) e’ evidente che il prescelto non potra’ votare a favore della sua nomina. Se il suo voto incide sulle maggioranze necessarie per quest’atto (ossia 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea) la deliberazione sara’ annullabile e quindi impugnabile. Sicuramente, quindi, e’ insufficiente verbalizzare utilizzando la laconica formula “la maggioranza approva”. Come si dovranno verbalizzare le varie votazioni? I metodi sono sostanzialmente due: a) l’indicazione in relazione ad ogni singola votazione del nominativo dei condomini favorevoli, di quelli contrari e (ma non e’ obbligatorio) dei relativi millesimi. In questo modo sara’ sempre possibile una verifica del rispetto dei quorum deliberativi;
b) l’indicazione dei soli condomini contrari laddove dal contesto generale sia possibile desumere i nomi ed i relativi millesimi dei favorevoli. In tal senso, la Cassazione, con la sentenza succitata che si conforma, richiamandoli ai propri precedenti in materia, ha affermato che “in tema di delibere condominiali, non e’ annullabile la delibera il cui verbale, ancorche’ non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perche’ tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonche’ di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dal’art. 1136 c.c.” (sent. 10 agosto 2009 n. 18192). (Alessandro Gallucci, legale Aduc)

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Mediazione civile

Posted by fidest press agency su lunedì, 16 novembre 2009

L’ A.N.P.A.R.- attraverso il proprio Organismo Internazionale di Conciliazione & Arbitrato, ha dato il via all’istituzione, sull’intero territorio Nazionale, degli  “uffici di conciliazione  di prossimità”. L’Anpar è iscritto nell’apposito Registro istituito presso il Ministero della Giustizia,  con P.D.G. n. 24,  ente abilitato ad esperire  i tentativi obbligatori di cui al D. Leg.vo   approvato dal Consiglio dei Ministri  il 28/10/2009, per  le controversia  in materia civile e commerciali idoneo a deflazionare il carico giudiziario,  Gli uffici di conciliazione di prossimità, dice il presidente  dell’Organismo Dott. Giovanni Pecoraro,  sono uffici aperti al pubblico –  “sotto casa” – dove qualsiasi cittadino può rivolgersi per avere notizie utili per avviare  procedure conciliative obbligatorie,  quali ad esempio quelle relative a: controversia in materie di condominio, diritti reali, divisione, successione ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto d’azienda, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari, e finanziari, oltre quelli già obbligatori come: le controversie societarie, turismo, intermediazione immobiliare ecc.Gli uffici di conciliazione, dice ancora PECORARO,  sono affidati a conciliatori  altamente  professionali e specializzati, esperti in  materie giuridiche ed economiche. La capillare rete di uffici di conciliazione A.N.P.A.R., già presente in tutte le Regioni, Province  e Comuni, è a disposizione non solo dei cittadini ma anche di istituzioni pubbliche e private. Inoltre,  a partire da Gennaio 2010, l’A.N.P.A.R. istituirà uffici di conciliazione di prossimità, anche nei maggiori quartieri cittadini ad alta densità demografica.  (C.Santoro)

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“Un freno al fenomeno della “antenna selvaggia”

Posted by fidest press agency su giovedì, 17 settembre 2009

Lo dice Rinaldi Capogruppo della Lista Storace alla regione Lazio e soggiunge: “Non sarà possibile installare un’antenna senza aver informato l’amministratore in modo che questi possa sottoporre all’assemblea di condominio la decisione. Si tratta decisamente di un blando deterrente – prosegue Rinaldi – se si pensa che in attesa che la Regione si doti degli strumenti necessari per gestire la proliferazione delle antenne, il Lazio si sta trasformando nella discarica elettromagnetica più grande d’Europa. Quindi, a meno che il Consiglio della Regione non voglia lasciare alle amministrazioni condominiali la necessaria tutela ambientale per la salute dei cittadini, sarà il caso – conclude Rinaldi – che prenda almeno in considerazione la proposta di legge regionale presentata addirittura nel 2006.”

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