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Immobili e nuovi contratti

Posted by fidest press agency su lunedì, 29 settembre 2014

casaleIl decreto cosiddetto “sblocca Italia” ha introdotto nell’ordinamento giuridico italiano una nuova forma contrattuale che consente ai proprietari di immobili di concederli in godimento con previsione di futura vendita, computando al prezzo convenuto un certo numero di canoni. Nonostante il nome con cui sono stati subito battezzati, RENT TO BUY, non si tratta di contratti di affitto, già disciplinati con norme dedicate (leggi 392/1978 e 431/1998), ma di contratti del tutto nuovi, per i quali la legge prevede specifiche tutele.
Vediamo, brevemente, i vantaggi.Fino alla data di entrata in vigore del decreto, il 13/9/2014, per poter stipulare un contratto simile si doveva ricorrere ai classici contratti di affitto inserendo patti di futura vendita, senza una disciplina di legge specifica a cui fare riferimento.
Oggi, con questa nuova forma contrattuale che prevede la trascrizione nelle conservatorie immobiliari, le parti possono proteggersi fin da subito nei confronti di terzi con la “prenotazione” dell’immobile oggetto della reciproca promessa di vendita/acquisto, come se avessero sottoscritto un preliminare di compravendita. Le protezioni sono infatti quelle previste dal codice civile per i preliminari di compravendita, con la particolarità che gli effetti della trascrizione si mantengono, anziché solo per tre anni, per tutta la durata del contratto (massimo dieci anni), in attesa di quelli, eventuali, del rogito.
Per il proprietario/venditore, diventa possibile mettere “a reddito” l’immobile subito, in prospettiva di una vendita futura. La promessa di vendita decade per legge -e il contratto si risolve- nel caso l’utilizzatore diventi moroso di un certo numero di canoni (decisi contrattualmente), anche non consecutivi.
Per l’utilizzatore/acquirente diventa possibile poter subito godere l’immobile diluendo nel tempo l’impegno finanziario in vista di un futuro acquisto. L’acquisto inoltre può esser previsto nel contratto come “automatico” (quindi già promesso alla firma) oppure opzionale, come avviene nei contratti di leasing.
A parte alcuni aspetti disciplinati dalla legge, questi contratti sono liberi, affidati alla contrattazione delle parti. Ciò in special modo riguardo al prezzo di vendita dell’immobile, la durata di godimento anteriore alla vendita, l’importo mensile dei canoni e quanti di essi costituiranno l’”acconto” da scalare dal prezzo di vendita.
Rimangono incerti alcuni punti sui quali il decreto legge non si esprime: quali siano le procedure da seguire nel caso il proprietario voglia forzare il rilascio dell’immobile a seguito di risoluzione del contratto (probabilmente l’azione esecutiva di rilascio) e gli aspetti fiscali che riguardano essenzialmente l’Iva (quando prevista) e l’imposta di registro. Ci auguriamo che intervengano presto chiarimenti dell’Agenzia delle entrate o che le mancanze siano sanate in sede di conversione in legge. (fonte Rita Sabelli, responsabile Aduc per l’aggiornamento normativo)

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Proteggersi dalla crescita dei tassi d’interesse

Posted by fidest press agency su mercoledì, 20 ottobre 2010

In un contesto caratterizzato da aspettative di ripresa economica,  i tassi  a breve stanno registrando significativi andamenti in crescita. Per i consumatori che hanno stipulato mutui a tasso variabile, si pone il problema di un rialzo sfavorevole delle rate e la prospettiva potrebbe riservare sorprese sgradite se, come è probabile, la dinamica continuerà su tale trend di crescita. L’Euribor a 3 mesi, che a marzo era sotto lo 0,65%, in questa settimana ha superato l’1,00%.
Il Credito Cooperativo, proprio per proteggere il cliente da aumenti eccessivi che potrebbero causare serie difficoltà per il bilancio familiare,  ha previsto alcune opportunità in grado di assicurare una ‘protezione‘, un tetto massimo alla rata del mutuo da pagare.
«Le Bcc continuano a pensare alle esigenze finanziarie delle comunità – è il commento di Giorgio Minute, direttore della Federazione regionale delle Banche di Credito Cooperativo – affiancando alla capacità di concedere credito, l’approccio culturale verso l’indebitamento responsabile e sostenibile».
La protezione viene tecnicamente offerta a mezzo dello strumento finanziario denominato “covered warrant cap”, con cui il sottoscrittore si garantisce l’incasso del differenziale positivo tra l’Euribor e il tasso soglia fissato come massimo (cap), tutelandosi così dagli aumenti eccessivi del valore percentuale del tasso. Per i clienti che contraggono un mutuo a tasso variabile, diventa estremamente interessante in questo momento fissare un livello conveniente entro il quale contenere le proprie capacità di far fronte ai rimborsi futuri. Il vantaggio per i sottoscrittori è, dunque, immediatamente comprensibile: non si paga mai più del tasso massimo stabilito anche se, nel tempo, la variabilità dovesse portare a un suo superamento.
E per chi, invece, ha già stipulato il proprio contratto con la banca? In tal caso, è possibile rivolgersi al consulente di fiducia del Credito Cooperativo che analizzerà, per ogni singolo caso, la soluzione che assicuri la copertura più appropriata

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